Seja início de ano ou época de renovação de contrato de aluguel, o IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano – sempre é um tema recorrente entre os clientes do escritório e também nos almoços de família. A questão é: de quem é a obrigação de pagar o imposto, inquilino ou proprietário? Primeiramente importante ressaltar que esse é um imposto municipal, que tem por base o valor que o poder público estabelece ao bem e como fato gerador a propriedade de bem imóvel.

            O pagamento desse imposto é obrigatório e sua inadimplência acarreta penalidades que podem, inclusive, chegar ao leilão da propriedade! Portanto o tema é de suma importância.

            Feita essa pequena introdução, pode-se dizer que a obrigação jurídica de pagar o imposto é do proprietário[1], porém, pode a obrigação ser transferida ao inquilino que possui a posse transitória do bem, dependendo do que foi acordado no contrato.

            A Lei do Inquilinato nº 8.245/91, em seu artigo 22, inciso VIII, permite a negociação livre dessa responsabilidade entre as partes, assim como nos casos da taxa de condomínio, de lixo, seguro de incêndio, dentre outras. Todas essas responsabilidades devem ser redigidas de forma clara e transparente, no corpo do contrato de aluguel.

No tocante ao IPTU, pode ser acordado que o inquilino ou o proprietário pague o imposto, mas também que dividam entre si essa obrigação. O contrato também deve dispor sobre como o valor será cobrado do inquilino, se parcelado mensalmente e cobrado junto com o aluguel, sempre de forma discriminada, ou se o pagamento se dará à vista. Nesse caso, importante ressaltar que, caso o inquilino saia do imóvel, antes de completar um ano de contrato, poderá e deverá ser ressarcido pelo valor já pago referente ao imposto.

No mercado, a prática mais comum é que o inquilino arque com essa obrigação, porém como já foi dito no início desse artigo, o fato gerador da cobrança do IPTU é a propriedade do imóvel, então caso o inquilino não pague as parcelas, será o proprietário que passará a dever ao município, podendo seu nome ser inscrito em dívida ativa e em último caso, ter seu bem levado a leilão, pois, a dívida de IPTU é “propter rem”, ou seja, o próprio bem que responde pela dívida.

Um contrato bem redigido traz segurança ao negócio jurídico, nesse caso, por exemplo, é fundamental que esteja explícito no contrato de quem é a obrigação de pagar o imposto. Caso não esteja, a obrigação é exclusiva do proprietário.

O indicado é que sempre o proprietário pague o carnê do imposto, seja à vista ou parcelado, e cobre do inquilino, de forma discriminada, no boleto do aluguel, pois, assim terá a garantia que os pagamentos estão sendo realizados.

Caso o inquilino não cumpra a obrigação, deve o proprietário do imóvel quitar sua dívida com o município e posteriormente entrar com uma ação judicial contra aquele, em decorrência dos danos sofridos.

Quando o imóvel é alugado por intermédio de imobiliária, esta geralmente toma para si a função de gerenciar esse tipo de pagamento. Caso esta não cumpra a obrigação, deixando de cobrar o inquilino ou não repassando o valor ao proprietário, também poderá ser acionada judicialmente.

Considerando que apesar do imposto poder ser pago pelo inquilino, em última instância quem responde pela dívida é o proprietário do imóvel, muitas vezes com o próprio bem. Portanto é de suma importância que o proprietário tenha o controle sobre sua propriedade, fazendo no mínimo uma vez ao ano uma pesquisa de débitos junto a prefeitura, para que não venha a ser surpreendido com uma dívida num futuro próximo.

[1] Art. 34. Código Tributário Nacional c/c Inciso VIII, Art. 22 da Lei do Inquilinato nº 8.245/91.

Rafaela Engelhardt Ribeiro